Договор купли-продажи жилого помещения: регистрация и расторжение

Правоустанавливающий документ показывает, каким образом собственник получил своё право, на каком основании он владеет недвижимостью. Договор купли-продажи подтверждает, что покупатель действительно приобрёл у продавца недвижимость за определённую сумму.

Кроме договора купли-продажи, правоустанавливающими документами могут быть, например, договор долевого участия в строительстве, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие.

Правоустанавливающий документ — это основание для возникновения права собственности, а правоподтверждающим документом

является выписка из ЕГРН. Договор купли-продажи фиксирует момент перехода права собственности после его регистрации в Росреестре.

К правоустанавливающим документам относятся также договоры дарения, мены, свидетельства о наследстве, решения судов и другие документы, которые показывают, каким путём владелец недвижимости её получил. Для регистрации перехода права собственности в Росреестре требуется договор купли-продажи и заявление о регистрации. После регистрации выдаётся выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Также важно отметить, что договор должен содержать обязательные условия: предмет договора (адрес, площадь, кадастровый номер), цена, перечень лиц с правом проживания (если такие есть), подписи сторон. Отсутствие этих условий делает договор недействительным.

Есть случаи, когда нотариальное удостоверение договора обязательно: продажа долей в праве собственности, участие несовершеннолетних или недееспособных лиц, сделки по доверенности.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор купли-продажи является ключевым правоустанавливающим документом, который требует обязательной регистрации в Росреестре для перехода права собственности.

Итак, договор купли-продажи жилого помещения действительно является правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Этот документ служит основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и внесения соответствующей записи в реестр.

Договор является исполненным, после того как стороны выполнят свои обязательства по договору, то есть одна сторона получает средства за недвижимость, вторая сторона данную недвижимость.

Юридические / Ключевые аспекты:

Правоустанавливающий / правоподтверждающий документ:

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) — это основание для возникновения права собственности. Он фиксирует момент перехода права от одного лица к другому после регистрации в Росреестре.
2. Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН, которая подтверждает факт регистрации права на текущий момент.

Содержание договора:

1. Должен содержать обязательные условия: предмет договора (адрес, площадь, кадастровый номер), цена, перечень лиц с правом проживания (если такие есть), подписи сторон.
2. Отсутствие этих условий делает договор недействительным.

Регистрация перехода права:

1. Договор купли-продажи не требует регистрации как документ, но переход права собственности на его основании подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
2. После регистрации выдаётся выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

Нотариальное удостоверение:

1. Обязательно в случаях: продажа долей в праве собственности, участие несовершеннолетних или недееспособных лиц, сделки по доверенности.
2. Нотариус проверяет законность сделки и минимизирует риски.

Проверка истории объекта:

1. Покупатель должен запросить у продавца правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.), чтобы убедиться в законности приобретения жилья.
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав позволяет отследить предыдущие сделки с объектом.

Примеры других правоустанавливающих документов:

• Договор дарения, мены, ренты;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда;
• Договор приватизации.

Таким образом, договор купли-продажи — это ключевой документ, подтверждающий законность перехода права собственности. Его юридическая сила возникает только после регистрации в Росреестре, а выписка из ЕГРН служит доказательством текущего статуса объекта.

• Нарушение законных прав сторон. Например, если сделка заключена с нарушением норм закона, что приводит к ущемлению интересов одной из сторон.
• Нарушение формы договора. Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме, и если эта форма не соблюдена, сделка может быть признана недействительной.
• Ошибки или обман при заключении договора. Если одна из сторон докажет, что её ввели в заблуждение или обманули, например, предложив неадекватно низкую цену или скрыв существенные недостатки имущества, то она может подать иск на оспаривание договора.
• Нарушение условий продажи, например, отсутствие согласия третьих лиц.

• Для ничтожных сделок срок исковой давности составляет три года, и отсчитывается этот срок с момента заключения договора.
• Для оспоримых сделок срок исковой давности составляет один год, который начинается с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

• Документы, подтверждающие нарушения условий договора. Это могут быть фотографии, видео, акты экспертиз, а также официальные документы, подтверждающие, что недвижимость не соответствовала заявленным характеристикам.
• Показания свидетелей. Они могут сыграть решающую роль, если подтверждают, что сделка была заключена под давлением, с обманом или угрозами.
• Заключения экспертов. Если речь идёт о скрытых дефектах недвижимости или юридической чистоте сделки, может потребоваться заключение независимого эксперта, который оценит состояние недвижимости или проверит её правовой статус.
• Документы, подтверждающие недееспособность или влияние алкоголя/наркотиков. Если оспаривается сделка из-за того, что одна из сторон не могла полностью осознавать свои действия, потребуется медицинское заключение, подтверждающее недееспособность или нахождение стороны в состоянии опьянения.

• Наименование суда.
• Данные истца и ответчика.
• Обстоятельства дела и основания для оспаривания.
• Требования (например, признание сделки недействительной и применение последствий недействительности).
• Перечень приложений (доказательства, копии документов, квитанция об уплате госпошлины).

1. Для оспоримых сделок (п. 2 ст. 181 ГК РФ) — один год. Отсчёт начинается с момента, когда лицо, обращающееся в суд, узнаёт или должно было узнать о наличии причин, делающих сделку оспоримой.

1. Для ничтожных сделок (п. 1 ст. 181 ГК РФ) — три года. При этом дата его начала исчисляется по-разному в зависимости от лица, инициирующего подачу иска:

• Иск подаёт участник сделки. Срок исчисляется со дня, когда началось фактическое исполнение обязательств.
• Иск подаёт третье лицо. Исковую давность отсчитывают с момента, когда лицу стало известно о начале исполнения договора. В таких случаях установлен предельный десятилетний срок, который превышать нельзя (п. 1 ст. 181 ГК РФ).