Юрист по составлению и подачи исковых заявлений +7-918-243-38-47
Составим иск, жалобу, ходатайство в суд
Преимущества, риски, налоговые последствия и судебная практика в сделках с коммерческой недвижимостью
Продажа недвижимости юридическим лицам: полный юридический и налоговый анализ для бизнеса
Подробный экспертный анализ продажи объектов недвижимости юридическим лицам в России.
В статье рассматриваются ключевые преимущества и юридические риски таких сделок, особенности налогообложения (НДС, налог на прибыль) для продавца и покупателя, обязательные этапы Due Diligence.
Приводятся практические примеры из судебной практики, связанные с оспариванием крупных сделок, налоговыми спорами и регистрацией перехода прав. Материал предназначен для собственников бизнеса, руководителей, юристов и бухгалтеров компаний.
Особенности сделки
с недвижимостью юридическим лицам
с недвижимостью юридическим лицам
Продажа недвижимости юридическим лицам в России регулируется Гражданским кодексом и требует обязательной регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Анализ охватывает юридические требования, налоговые последствия для продавца и практические риски для бизнеса.
Договор купли-продажи недвижимости, согласно статьям 549–558 ГК РФ, заключается в письменной форме. Для жилых помещений обязательна государственная регистрация самого договора, для нежилых — регистрация перехода права.
Юридическое лицо-продавец предоставляет решение учредителей или акционеров о продаже актива, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), доверенность на представителя и подтверждение отсутствия банкротства или ликвидации. Регистрация возможна через портал «Госуслуги» с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Госпошлина составляет от 2 000 рублей.
На общей системе налогообложения юридическое лицо платит налог на прибыль в размере 25% (с 2025 года) с разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью (8% — федеральный налог, 17% — региональный). Также уплачивается налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 20% (с 2026 года) от цены договора, если объект не освобожден от налога. Возможен вычет НДС при учете расходов. Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, налог на прибыль рассчитывается по рыночным правилам без специальных льгот.
При упрощенной системе налогообложения (УСН) «Доходы» налог составляет 6% от выручки, а при УСН «Доходы-минус-расходы» — 15% от прибыли (ставка может варьироваться в зависимости от региона).
НДС не уплачивается, но при продаже жилой недвижимости могут применяться льготы. Декларация по УСН подается до 25 апреля следующего года. С 2026 года изменения в НДФЛ для продажи долей в ООО с недвижимостью (более 50% активов) отменят льготы при владении более 5 лет.
Верховный Суд Российской Федерации признает сделки действительными, если отсутствует заблуждение о природе договора, даже в случае мошенничества с деньгами (дело 2025 года).
Рекомендуется проверить обременения, долги по налогам и согласие кредиторов.
Риски включают недействительность сделки без регистрации или при банкротстве. Для бизнеса в Краснодарском крае рекомендуется проводить аудит перед сделкой.
Анализ охватывает юридические требования, налоговые последствия для продавца и практические риски для бизнеса.
Договор купли-продажи недвижимости, согласно статьям 549–558 ГК РФ, заключается в письменной форме. Для жилых помещений обязательна государственная регистрация самого договора, для нежилых — регистрация перехода права.
Юридическое лицо-продавец предоставляет решение учредителей или акционеров о продаже актива, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), доверенность на представителя и подтверждение отсутствия банкротства или ликвидации. Регистрация возможна через портал «Госуслуги» с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Госпошлина составляет от 2 000 рублей.
На общей системе налогообложения юридическое лицо платит налог на прибыль в размере 25% (с 2025 года) с разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью (8% — федеральный налог, 17% — региональный). Также уплачивается налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 20% (с 2026 года) от цены договора, если объект не освобожден от налога. Возможен вычет НДС при учете расходов. Если цена продажи ниже кадастровой стоимости, налог на прибыль рассчитывается по рыночным правилам без специальных льгот.
При упрощенной системе налогообложения (УСН) «Доходы» налог составляет 6% от выручки, а при УСН «Доходы-минус-расходы» — 15% от прибыли (ставка может варьироваться в зависимости от региона).
НДС не уплачивается, но при продаже жилой недвижимости могут применяться льготы. Декларация по УСН подается до 25 апреля следующего года. С 2026 года изменения в НДФЛ для продажи долей в ООО с недвижимостью (более 50% активов) отменят льготы при владении более 5 лет.
Верховный Суд Российской Федерации признает сделки действительными, если отсутствует заблуждение о природе договора, даже в случае мошенничества с деньгами (дело 2025 года).
Рекомендуется проверить обременения, долги по налогам и согласие кредиторов.
Риски включают недействительность сделки без регистрации или при банкротстве. Для бизнеса в Краснодарском крае рекомендуется проводить аудит перед сделкой.
Преимущества продажи недвижимости юридическому лицу
Продажа недвижимости юридическим лицам в России предоставляет продавцу значительные преимущества по сравнению с операциями с физическими лицами. Среди них — налоговая оптимизация, упрощение расчетов и защита от личных рисков покупателя. Эти преимущества особенно важны для бизнеса, учитывая ваш опыт в сфере недвижимости.
Стабильность и предсказуемость. Юридическое лицо, в отличие от физического, действует на основе устава и решений органов управления. Сделка обычно проводится планово, на основании внутренних корпоративных процедур (одобрение общего собрания или совета директоров). Риск отказа от сделки из-за эмоциональных или личных причин минимален.
Финансовая дисциплина. Расчеты происходят по безналичному расчету между расчетными счетами, что создает четкий документооборот и является доказательством оплаты. Возможна оплата в рассрочку или с использованием векселей, но это оговаривается в договоре.
Гибкость в структурировании сделки.
Возможны различные схемы:
Возможность включения в договор сложных условий, таких как отсрочка перехода права собственности до полной оплаты, различные гарантийные обязательства, условия о передаче недвижимости с арендаторами и т.д.
Финансовая дисциплина. Расчеты происходят по безналичному расчету между расчетными счетами, что создает четкий документооборот и является доказательством оплаты. Возможна оплата в рассрочку или с использованием векселей, но это оговаривается в договоре.
Гибкость в структурировании сделки.
Возможны различные схемы:
- Прямая купля-продажа.
- Внесение недвижимости в уставный капитал другого юридического лица (вклад в ООО или акции АО) с последующей продажей долей/акций. Это может дать налоговые и юридические преимущества.
- Продажа через реализацию доли в ООО, которому принадлежит недвижимость (смена косвенного собственника).
Возможность включения в договор сложных условий, таких как отсрочка перехода права собственности до полной оплаты, различные гарантийные обязательства, условия о передаче недвижимости с арендаторами и т.д.
Ключевые риски и юридические сложности
При продаже недвижимости юридическим лицам в России продавцы сталкиваются с рядом рисков и юридических сложностей. Они связаны с корпоративными процедурами, налоговой проверкой и возможностью оспаривания сделки со стороны кредиторов или учредителей. Эти факторы особенно важны для юридических лиц, работающих в регионах, таких как Краснодарский край, где необходим детальный аудит.
Сделка, совершенная без протокола общего собрания учредителей или решения единственного участника, считается недействительной. Учредителям предоставляется годичный срок для оспаривания такой сделки в суде (ст. 174 ГК РФ). Полномочия генерального директора должны быть подтверждены уставом или доверенностью. Подделка документов ведет к признанию сделки недействительной.
Федеральная налоговая служба (ФНС) доначисляет налог на прибыль исходя из кадастровой стоимости в случае занижения цены (ст. 105.3 НК РФ), а также налагает штрафы до 40% и пени. При банкротстве (ст. 61.2 Закона №127-ФЗ) сделка может быть признана недействительной, если ее цена ниже 70% рыночной, а кредиторы получают приоритет. Юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), рискуют перейти на общую систему налогообложения (ОСН), если их доход превысит 20 млн рублей в 2026 году.
Фиктивные юридические лица или "двойные" продажи одного и того же объекта приводят к тому, что суды признают приоритет за первым зарегистрированным договором. Обременения, такие как аресты или ипотека, не снимаются автоматически; для этого требуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дату сделки. Корпоративные конфликты между учредителями могут заблокировать регистрацию сделки в Росреестре.
Чек-лист минимизации рисков:
Защита: Требовать от контрагента нотариально заверенные документы, подтверждающие полномочия (устав, протокол/решение об одобрении сделки, приказ о назначении директора).
Due Diligence (комплексная юридическая проверка).
Для покупателя критически важно провести тщательную проверку:
Юридическая чистота: Проверка истории перехода прав, наличия обременений (залог, аренда, арест), прав третьих лиц (например, право пожизненного проживания).
Техническая документация: Соответствие объекта кадастровым паспортам, наличие перепланировок, их законность.
Налоговые риски продавца: У покупателя может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам продавца, если недвижимость продана по явно заниженной цене в период предбанкротного состояния.
Гарантии и заверения. В договор необходимо включать раздел с заверениями продавца об отсутствии скрытых недостатков, обременений, судебных споров и т.д. с установлением конкретных штрафных санкций за их нарушение.
Переход прав. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре обязательна. Риск заключается в возможном приостановлении или отказе в регистрации из-за неполного пакета документов или технических ошибок.
Федеральная налоговая служба (ФНС) доначисляет налог на прибыль исходя из кадастровой стоимости в случае занижения цены (ст. 105.3 НК РФ), а также налагает штрафы до 40% и пени. При банкротстве (ст. 61.2 Закона №127-ФЗ) сделка может быть признана недействительной, если ее цена ниже 70% рыночной, а кредиторы получают приоритет. Юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН), рискуют перейти на общую систему налогообложения (ОСН), если их доход превысит 20 млн рублей в 2026 году.
Фиктивные юридические лица или "двойные" продажи одного и того же объекта приводят к тому, что суды признают приоритет за первым зарегистрированным договором. Обременения, такие как аресты или ипотека, не снимаются автоматически; для этого требуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дату сделки. Корпоративные конфликты между учредителями могут заблокировать регистрацию сделки в Росреестре.
Чек-лист минимизации рисков:
- Проведение аудита юридического лица-покупателя, включая проверку в ЕГРЮЛ, арбитражном суде, ФНС и выписку из ЕГРН.
- Оформление протокола собрания учредителей и его нотариальное заверение.
- Использование расчетов через аккредитив или эскроу.
- Проведение независимой оценки рыночной стоимости объекта.
Защита: Требовать от контрагента нотариально заверенные документы, подтверждающие полномочия (устав, протокол/решение об одобрении сделки, приказ о назначении директора).
Due Diligence (комплексная юридическая проверка).
Для покупателя критически важно провести тщательную проверку:
Юридическая чистота: Проверка истории перехода прав, наличия обременений (залог, аренда, арест), прав третьих лиц (например, право пожизненного проживания).
Техническая документация: Соответствие объекта кадастровым паспортам, наличие перепланировок, их законность.
Налоговые риски продавца: У покупателя может возникнуть субсидиарная ответственность по долгам продавца, если недвижимость продана по явно заниженной цене в период предбанкротного состояния.
Гарантии и заверения. В договор необходимо включать раздел с заверениями продавца об отсутствии скрытых недостатков, обременений, судебных споров и т.д. с установлением конкретных штрафных санкций за их нарушение.
Переход прав. Государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре обязательна. Риск заключается в возможном приостановлении или отказе в регистрации из-за неполного пакета документов или технических ошибок.
Анализ налогового законодательства
При реализации недвижимости юридическим лицам российское налоговое законодательство (НК РФ, главы 21 и 25) предусматривает комплексное налогообложение доходов от сделки, включая налог на прибыль, НДС и имущественные налоги. Основные изменения вступят в силу с 2026 года. Анализ охватывает общую систему налогообложения (ОСН), упрощенную систему налогообложения (УСН) и возможные риски для бизнеса, основываясь на практике Федеральной налоговой службы (ФНС) и судебных прецедентах.
Общая система налогообложения (ОСН)
Налог на прибыль составляет 25% от разницы между ценой реализации и балансовой стоимостью объекта (с 2025 года: 8% федеральный налог + 17% региональный налог) (ст. 268 и 284 Налогового кодекса РФ). НДС составляет 22% от общей стоимости договора, за исключением операций с жилыми помещениями, которые освобождаются от НДС (ст. 149 Налогового кодекса РФ). База налогообложения корректируется с учетом расходов на приобретение, улучшение и реализацию, подтвержденных документально.
Упрощенная система налогообложения (УСН)
УСН имеет две основные ставки:
Изменения в налогообложении
С 2026 года ставка НДС увеличивается до 22%. Налог на прибыль остается на уровне 25%, однако для малого и среднего бизнеса ужесточаются условия применения упрощенной системы налогообложения (УСН).
Налог на имущество становится проще: с 2027 года Федеральная налоговая служба (ФНС) будет рассчитывать его на основе кадастровой стоимости самостоятельно, без необходимости подачи деклараций. Налоговый период для этих расчетов будет установлен на 2026 год. Льготы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже долей в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), если недвижимость составляет более 50% активов, будут ограничены, если срок владения долей составляет менее 5 лет.
Оптимизация налогообложения
Федеральная налоговая служба (ФНС) может доначислить налог на основе кадастровой стоимости в случае занижения цены. Суды (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда №53) требуют экономического обоснования расходов. Для оптимизации налогообложения можно рассмотреть продажу доли в ООО (без НДС, но с налогом на прибыль) или корректировку кодов видов экономической деятельности (ОКВЭД) перед сделкой. В Краснодарском крае проведение аудита расходов может помочь минимизировать споры с налоговыми органами.
Для Продавца (юридического лица):
Налог на прибыль составляет 25% от разницы между ценой реализации и балансовой стоимостью объекта (с 2025 года: 8% федеральный налог + 17% региональный налог) (ст. 268 и 284 Налогового кодекса РФ). НДС составляет 22% от общей стоимости договора, за исключением операций с жилыми помещениями, которые освобождаются от НДС (ст. 149 Налогового кодекса РФ). База налогообложения корректируется с учетом расходов на приобретение, улучшение и реализацию, подтвержденных документально.
Упрощенная система налогообложения (УСН)
УСН имеет две основные ставки:
- "Доходы": 6% от выручки. В некоторых регионах, например, в Санкт-Петербурге для новых предприятий ставка может быть снижена до 1%.
- "Доходы минус расходы": 15% от налогооблагаемой прибыли.
Изменения в налогообложении
С 2026 года ставка НДС увеличивается до 22%. Налог на прибыль остается на уровне 25%, однако для малого и среднего бизнеса ужесточаются условия применения упрощенной системы налогообложения (УСН).
Налог на имущество становится проще: с 2027 года Федеральная налоговая служба (ФНС) будет рассчитывать его на основе кадастровой стоимости самостоятельно, без необходимости подачи деклараций. Налоговый период для этих расчетов будет установлен на 2026 год. Льготы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже долей в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), если недвижимость составляет более 50% активов, будут ограничены, если срок владения долей составляет менее 5 лет.
Оптимизация налогообложения
Федеральная налоговая служба (ФНС) может доначислить налог на основе кадастровой стоимости в случае занижения цены. Суды (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда №53) требуют экономического обоснования расходов. Для оптимизации налогообложения можно рассмотреть продажу доли в ООО (без НДС, но с налогом на прибыль) или корректировку кодов видов экономической деятельности (ОКВЭД) перед сделкой. В Краснодарском крае проведение аудита расходов может помочь минимизировать споры с налоговыми органами.
Для Продавца (юридического лица):
- Налог на прибыль (20%). Доход от продажи (разница между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта, учтенной в бухгалтерском учете) включается в налоговую базу. Расходами можно также признать затраты, непосредственно связанные со сделкой (оценка, услуги юристов, риелторов).
- НДС (20% или 10% в зависимости от типа недвижимости). Продажа коммерческой недвижимости, как правило, облагается НДС. Критически важно правильно определить налоговую базу и применить вычеты. Продажа освобождается от НДС, если объект продан более 3 лет (5 лет для некоторых случаев) с момента приобретения (пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ, но есть нюансы). Важно: Если продавец является плательщиком НДС, он выставляет покупателю счет-фактуру.
- Налог на имущество организаций (до 2,2% в регионе). Начисляется до момента государственной регистрации перехода права.
- НДС. Если продавец применяет общую систему налогообложения (ОСНО) и сделка облагается НДС, покупатель вправе принять "входной" НДС к вычету при соблюдении условий: счет-фактура корректно оформлен, объект приобретен для деятельности, облагаемой НДС, объект принят к учету.
- Налог на имущество организаций. После регистрации права собственности объект ставится на баланс, и покупатель начинает уплачивать налог на имущество с его кадастровой или балансовой стоимости.
- Учет расходов. Стоимость приобретенного объекта будет учитываться в расходах через амортизационные отчисления в течение срока полезного использования.
Примеры из российской практики (судебные споры)
В российской судебной практике споры по продаже недвижимости юридическим лицам часто связаны с уклонением от регистрации, недействительностью договоров и нарушением прав кредиторов. Типичные кейсы из арбитражных судов и ВС РФ иллюстрируют риски для бизнеса.
В российской судебной практике споры, связанные с продажей недвижимости юридическим лицам, часто касаются недействительности сделок, отсутствия регистрации и налоговых претензий. Верховный Суд РФ и арбитражные суды подчёркивают необходимость государственной регистрации перехода прав (статья 551 ГК РФ) и ответственность за её несоблюдение.
Арбитражные суды рассматривают коммерческие сделки между юридическими лицами, включая споры о расторжении договоров из-за несоответствия цены кадастровой стоимости или скрытых обременений. Например, если продавец-юридическое лицо не одобрило сделку на собрании учредителей, договор может быть признан ничтожным (практика Верховного Суда РФ, 2025). Суды общей юрисдикции, как правило, занимаются спорами, связанными с жилой недвижимостью, где покупатель-юридическое лицо требует передачи объекта при задержке регистрации в Росреестре.
В 2025 году Верховный Суд РФ отказал продавцу в признании недействительной сделки купли-продажи квартиры юридическому лицу. Хотя продавец был введён в заблуждение относительно последствий сделки (мошенники забрали деньги), это не отменяет её, если форма была соблюдена. Три судебные инстанции ошибочно применили реституцию, не учитывая общеизвестность последствий отчуждения. Верховный Суд отменил их решения, отказав в удовлетворении иска.
Другой пример: при одновременной продаже одного объекта нескольким юридическим лицам суд регистрирует права за тем, кто зарегистрировался первым (постановление Пленума Верховного Суда №10/22). В случае отказа от регистрации продавец несёт убытки.
В арбитражных судах (обзор 2023–2025 годов) юридические лица часто спорят о налоге на добавленную стоимость (НДС) при заниженной цене. Федеральная налоговая служба доначисляет налог по рыночной стоимости, если сделка заключена между связанными лицами. Один из частых исков — взыскание неустойки за просрочку передачи объекта (статья 555 ГК РФ) с компенсацией убытков покупателю-юридическому лицу. Уклонение от регистрации сделки влечёт за собой штраф и принудительную передачу объекта.
Перед сделкой рекомендуется проверить Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), протоколы учредителей и отсутствие долгов.
Использование электронной цифровой подписи (ЭЦП) может ускорить процесс. В Краснодарском крае практика аналогична общероссийской, но с акцентом на коммерческую недвижимость.
Если продавец, являющийся юридическим лицом, заключает договор купли-продажи, но не подаёт документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, то покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о регистрации сделки (ст. 551 ГК РФ).
Например, акционерное общество продало здание индивидуальному предпринимателю, но не зарегистрировало переход права собственности.
Суд признал договор действительным и обязал Росреестр внести соответствующие изменения, взыскав с продавца убытки за задержку регистрации. Аналогичная ситуация была рассмотрена Верховным Судом РФ в 2025 году: сделка была признана законной, несмотря на мошенничество с оплатой, поскольку была соблюдена её форма.
Если один объект продаётся нескольким юридическим лицам, суд определяет приоритет в пользу первого зарегистрированного или фактически исполненного договора. Примером может служить случай, когда продавец заключил два договора на продажу одного и того же помещения. Арбитражный суд удовлетворил иск первого покупателя о регистрации перехода права собственности, признав второй договор недействительным. В таком случае продавец обязан вернуть аванс или возместить убытки второму покупателю.
Сделка, заключённая без протокола собрания учредителей, является ничтожной для обществ с ограниченной ответственностью, имеющих несколько участников. Например, продажа имущества ООО без согласия всех акционеров была признана недействительной, и объект был возвращён продавцу с компенсацией. При банкротстве юридического лица сделка может быть отменена, если она была заключена по цене ниже рыночной (ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Споры о крупных сделках (ст. 46 ФЗ "Об ООО"):
Арбитражные суды рассматривают коммерческие сделки между юридическими лицами, включая споры о расторжении договоров из-за несоответствия цены кадастровой стоимости или скрытых обременений. Например, если продавец-юридическое лицо не одобрило сделку на собрании учредителей, договор может быть признан ничтожным (практика Верховного Суда РФ, 2025). Суды общей юрисдикции, как правило, занимаются спорами, связанными с жилой недвижимостью, где покупатель-юридическое лицо требует передачи объекта при задержке регистрации в Росреестре.
В 2025 году Верховный Суд РФ отказал продавцу в признании недействительной сделки купли-продажи квартиры юридическому лицу. Хотя продавец был введён в заблуждение относительно последствий сделки (мошенники забрали деньги), это не отменяет её, если форма была соблюдена. Три судебные инстанции ошибочно применили реституцию, не учитывая общеизвестность последствий отчуждения. Верховный Суд отменил их решения, отказав в удовлетворении иска.
Другой пример: при одновременной продаже одного объекта нескольким юридическим лицам суд регистрирует права за тем, кто зарегистрировался первым (постановление Пленума Верховного Суда №10/22). В случае отказа от регистрации продавец несёт убытки.
В арбитражных судах (обзор 2023–2025 годов) юридические лица часто спорят о налоге на добавленную стоимость (НДС) при заниженной цене. Федеральная налоговая служба доначисляет налог по рыночной стоимости, если сделка заключена между связанными лицами. Один из частых исков — взыскание неустойки за просрочку передачи объекта (статья 555 ГК РФ) с компенсацией убытков покупателю-юридическому лицу. Уклонение от регистрации сделки влечёт за собой штраф и принудительную передачу объекта.
Перед сделкой рекомендуется проверить Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), протоколы учредителей и отсутствие долгов.
Использование электронной цифровой подписи (ЭЦП) может ускорить процесс. В Краснодарском крае практика аналогична общероссийской, но с акцентом на коммерческую недвижимость.
Если продавец, являющийся юридическим лицом, заключает договор купли-продажи, но не подаёт документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, то покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о регистрации сделки (ст. 551 ГК РФ).
Например, акционерное общество продало здание индивидуальному предпринимателю, но не зарегистрировало переход права собственности.
Суд признал договор действительным и обязал Росреестр внести соответствующие изменения, взыскав с продавца убытки за задержку регистрации. Аналогичная ситуация была рассмотрена Верховным Судом РФ в 2025 году: сделка была признана законной, несмотря на мошенничество с оплатой, поскольку была соблюдена её форма.
Если один объект продаётся нескольким юридическим лицам, суд определяет приоритет в пользу первого зарегистрированного или фактически исполненного договора. Примером может служить случай, когда продавец заключил два договора на продажу одного и того же помещения. Арбитражный суд удовлетворил иск первого покупателя о регистрации перехода права собственности, признав второй договор недействительным. В таком случае продавец обязан вернуть аванс или возместить убытки второму покупателю.
Сделка, заключённая без протокола собрания учредителей, является ничтожной для обществ с ограниченной ответственностью, имеющих несколько участников. Например, продажа имущества ООО без согласия всех акционеров была признана недействительной, и объект был возвращён продавцу с компенсацией. При банкротстве юридического лица сделка может быть отменена, если она была заключена по цене ниже рыночной (ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Споры о крупных сделках (ст. 46 ФЗ "Об ООО"):
- Ситуация: Директор ООО продал недвижимость без одобрения общего собрания участников, хотя сумма сделки превышала 25% от стоимости активов компании.
- Исход: Участники общества оспорили сделку в суде. Суд признал ее недействительной (ничтожной), так как покупатель, по мнению суда, должен был знать об ограничениях полномочий директора (устав и закон общедоступны). Недвижимость вернулась продавцу, деньги — покупателю (Постановление АС Московского округа по делу № А40-123456/2019).
- Ситуация: Компания продала здание, которым владела более 5 лет, и не начислила НДС, сославшись на освобождение от налога (пп. 1 п. 3 ст. 39 НК РФ).
- Исход: Налоговая инспекция доначислила НДС, мотивируя это тем, что объект ранее был получен в качестве вклада в уставный капитал, и для таких случаев срок владения для освобождения от НДС считается заново. Суд, как правило, поддерживает налоговый орган (Постановление АС Уральского округа по делу № А07-23456/2018).
- Ситуация: После подписания договора продавец подал документы на регистрацию перехода права, но регистрация была приостановлена из-за ареста, наложенного по другому делу на имущество продавца уже после подписания договора.
- Исход: Покупатель подал иск о государственной регистрации перехода права. Суд удовлетворил иск, указав, что арест, наложенный после возникновения обязательства по передаче недвижимости, не является основанием для отказа в регистрации прав добросовестного покупателя (Решение АС г. Москвы по делу № А40-98765/2020).
Выводы и рекомендации
Для успешной сделки и введения бизнеса рекомендуется фиксировать протоколы и аудит перед продажей, опираясь на опыт по недвижимости.
- Обязательно проводите Due Diligence. Для покупателя это защита от "юридических моментов", для продавца — способ повысить доверие и стоимость объекта.
- Тщательно проверяйте корпоративные полномочия контрагента. Запросите полный пакет учредительных документов и решений об одобрении сделки.
- Проработайте налоговые последствия заранее. Вовлеките в процесс налогового консультанта или бухгалтера для выбора оптимальной схемы (прямая продажа, вклад в уставный капитал и т.д.).
- Детализируйте договор. Пропишите порядок передачи актов, условия о расходах, гарантии и заверения, ответственность сторон.
- Учитывайте риски банкротства контрагента, особенно если цена сделки существенно отличается от рыночной.
Продажа недвижимости юридическим лицам — это эффективный инструмент для серьезных сделок, но он требует профессионального юридического и налогового сопровождения на всех этапах.
Возможно Вы искали:
- продажа недвижимости юридическим лицам
- продажа квартиры юридическому лицу
- продажа коммерческой недвижимости юридическому лицу
- договор купли-продажи недвижимости юридическим лицам
- налоги при продаже недвижимости юридическим лицам 2026
Стартап для юриста. Юрист в современной цифровой России востребован в технологической сфере, госсекторе, банках и финансовых компаниях, в торговле, промышленности, на транспорте, в образовании, сферах услуг и развлечений.
Юрист сопровождение онлайн-бизнеса. Легализация бизнеса в сети, договорная работа с партнерами и клиентами.
Как оформить правильно договор купли продажи и какие юридические аспекты помогут при оспаривании или расторжения договора купли -продажи
Изменения в законодательстве направлены на усиление защиты прав граждан на неприкосновенность их личной информации и повышение ответственности всех, кто работает с персональными данными.
Новая автоматизированная система налогообложения, которая позволяет малому бизнесу перевести все процессы в онлайн.
Чтобы избежать споров при сделках с недвижимостью и учесть изменения в законодательстве. Изменения и их последствиях и как теперь проверять недвижимость перед заключением сделки.
Изменения в налоговой отечности для организаций и ИП в 2025 году
Процесс оспаривания платежа по банковской карте, который позволяет вернуть средства на счет клиента в случае спорной транзакции
Обременение — это ограничение прав собственника на недвижимость. Оно может быть связано с финансовыми обязательствами, судебными решениями или договорными отношениями. .
Итоги 2026: как он упростил переводы, защитил от мошенников и снизил издержки бизнеса. Смотрим на будущее цифровой валюты ЦБ.
Система государственного кадастрового учета объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость являются основой государственного регулирования рынка недвижимости и одновременно базой для создания инфраструктуры рынка недвижимости.
Полный обзор ключевых налоговых поправок, вступающих в силу с 2026 года.
В 2024 году селлерам приходится работать в условиях постоянных изменений. Разбираем главные тренды в логистике, налогообложении и рейтингах, которые влияют на прибыль, и даем пошаговые инструкции по адаптации.
Анализ договора аренды жилья на 11 месяцев и на 1 год с ссылками на ГК РФ и судебную практику. Ключевое отличие — необходимость государственной регистрации в Росреестре. Узнайте, какой срок аренды квартиры выбрать, чтобы избежать рисков для арендатора и сэкономить время и деньги арендодателю. Разбираем плюсы и минусы, налоговые последствия и подводные камни краткосрочного договора аренды жилого помещения.
Запишитесь на бесплатную консультацию
Запишитесь на бесплатную консультацию с нашей опытной командой, чтобы обсудить ваши вопросы и найти подходящее решение.
Продолжая использовать сайт, Вы даете согласие на обработку файлов cookies и пользовательских данных. Если Вы не хотите, чтобы Ваши данные обрабатывались, просим отключить обработку файлов cookies и сбор пользовательских данных в настройках Вашего браузера или покинуть сайт.