Как избежать споров при сделках с недвижимостью?

Некоторые нововведения, которые вступили в силу в 2025 году и призваны сделать рынок недвижимости более прозрачным и защитить интересы участников сделок:

• Ускоренная регистрация перехода права собственности. Процедура занимает один рабочий день после подачи заявки. Однако за скорость придётся заплатить — государственная пошлина в этом случае взимается в двойном размере. Ускоренная регистрация доступна не для всех сделок.
• Обязательное нотариальное удостоверение всех договоров дарения недвижимости между гражданами. Любой договор, оформленный без участия нотариуса, будет считаться ничтожным.
• Запрет на продажу земельных участков без межевания. Перед продажей собственники обязаны определить границы участка и внести их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это позволит избежать множества споров между соседями и защитит права новых владельцев.
• Цифровизация сделок. Большинство договоров теперь можно заключать онлайн через платформу «Госуслуги».
• Повышение штрафов за сокрытие долей собственности или других данных, влияющих на сделку (статья 210 ГК РФ).
• Увеличение способов контроля со стороны Росреестра для предотвращения мошеннических операций.

С 2025 года для ускоренной регистрации сделки с недвижимостью необходимо, чтобы в заявлении об осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав была поставлена отметка о предоставлении услуги в срок не более одного рабочего дня.

Для физических лиц ускоренная регистрация доступна при регистрации:

• ипотеки, возникающей на основании ипотечного договора;
• прав на жилое помещение (квартиру) на основании договора купли-продажи (за исключением случаев продажи на публичных торгах) или договора дарения, оформленного в простой письменной форме.

Для юридических лиц ускоренная регистрация возможна при регистрации:

• ипотеки, возникающей на основании ипотечного договора;
• прав на помещение (жилое или нежилое) на основании договора купли-продажи (за исключением случаев продажи на публичных торгах), оформленного в простой письменной форме.

Ускоренная регистрация возможна как при подаче документов в МФЦ, так и онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра.

По информации на 2024 год, сроки регистрации прав на недвижимость зависят от типа права и способа подачи документов:

• При подаче документов через МФЦ или Росреестр срок составляет около 7–9 рабочих дней.
• Регистрация права собственности в электронном виде через портал «Госуслуги» может занять меньше времени — от 3 до 5 дней.

Закон не устанавливает точные сроки, в которые покупатель должен зарегистрировать право собственности на недвижимость. Но есть нюансы:

• Если жильё купили с использованием материнского капитала, то оформить право собственности и выделить доли членам семьи нужно в течение 6 месяцев с момента подписания акта приёмки.
• При покупке квартиры в ипотеку нужно ориентироваться на условия договора. Банк может указать, что право собственности нужно оформить в течение полугода с даты подписания. В противном случае может грозить неустойка.

Персональные данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) будут предоставляться третьим лицам только с согласия субъекта таких данных либо по запросу нотариуса, действующего на основании письменного заявления заинтересованного лица «в целях защиты его прав и законных интересов». У владельца недвижимости остается право раскрыть свои персональные данные всем желающим: для этого ему необходимо обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Что такое выписка на недвижимость?

Выписка из ЕГРН – это официальный документ, в котором указаны параметры объекта, его правообладатель, наложенные ограничения и кадастровая цена. Сведения запрашивают для подтверждения законности сделок и оформления прав. Например, если нужно убедиться в том, что на квартиру не претендуют третьи лица, указанная в объявлении площадь соответствует действительности, или узнать, каким образом собственник получил на нее права.
Сведения из Росреестра – ваша защита при осуществлении сделок с недвижимостью!

Росреестр предоставляет информацию из ЕГРН физическим лицам, организациям или органам власти для обеспечения защиты прав собственности и других законных интересов граждан и юридических лиц. Некоторые услуги:

• Регистрация сделки с недвижимостью для перехода права собственности от одного владельца к другому (продажа, покупка, обмен, дарение, вступление в наследство).
• Постановка дома или земельного участка на кадастровый учёт.
• Регистрация договора аренды жилого или нежилого помещения, земли.
• Любые изменения данных недвижимости: смена адреса или площади, перепланировка.
• Снятие объекта недвижимости с учёта (например, после сноса дома).

Сделки с недвижимостью — это важный шаг, который требует тщательной подготовки.
На данном этапе немало факторов может привести к возникновению споров, что может стать источником стресса и финансовых потерь. Чтобы минимизировать риски и обеспечить себе спокойствие, рассмотрим несколько ключевых рекомендаций.
1. Тщательное исследование района. Первый шаг к успешной сделке — это знание района, где находится ваша будущая недвижимость.

• Анализ инфраструктуры: Убедитесь, что в районе хорошо развита инфраструктура: магазины, школы, медицинские учреждения и транспорт. Все это существенно сказывается на качестве жизни.
• Общение с соседями: Посетите район в разные дни и часы, чтобы почувствовать атмосферу. Поговорите с соседями. Задайте им вопросы о плюсах и минусах жизни в этом районе. Их ответы могут открыть вам новые горизонты и выявить потенциальные проблемы, о которых вы не подозревали.
• Изучение истории района: Убедитесь, что в прошлом в этом районе не было серьезных конфликтов между соседями или проблем, связанных с недвижимостью. Это можно выяснить через местные новостные издания или форумы.

2. Уважение к соседям. Как только вы определитесь с местом проживания, помните о социальных отношениях с соседями.

• Соблюдение тишины: Уважайте личное пространство соседей. Старайтесь минимизировать шум и неудобства, особенно в вечерние часы.
• Сплоченность сообщества: На начальных этапах знакомства с соседями постарайтесь завести хорошие отношения. Участие в общих мероприятиях или локальных инициативах поможет наладить контакт и создать дружескую атмосферу.

3. Привлечение кадастрового инженера. Вопросы, касающиеся границ участка, могут стать основным источником конфликтов.

• Проверка границ: Наймите квалифицированного кадастрового инженера для проверки границ вашего земельного участка. Он создаст кадастровый план, который точно обозначит границы, и это поможет избежать недопонимания с соседями.
• Оформление документов: Убедитесь, что все документы на землю оформлены должным образом, а границы не нарушены.
• При необходимости — установка заборов: Если вы планируете строительство забора или других сооружений, заранее согласуйте это с соседями.

4. Квалифицированная юридическая помощь. Юриспруденция — одна из самых сложных сфер, особенно когда речь идет о недвижимости.

• Анализ документов: Привлекайте адвоката для анализа всех договоров купли-продажи. Он может помочь выявить скрытые риски, такие как обременения и ограничения, которые могут повлиять на вашу сделку.
• Переговоры с соседями: Юридическая помощь будет полезна не только на этапе сделки, но и для разрешения возможных споров с соседями. Хороший юрист сможет помочь вам разобраться в ситуации и составить корректные документы.
• Защита прав: Если возникнут конфликты, адвокат сможет защитить ваши интересы и предложить варианты решения проблемы.

Избежать споров при сделках с недвижимостью возможно, если подойти к каждому этапу с серьезностью и вниманием. Исследование района, уважение к соседям, привлечение специалистов — все это поможет вам не только приобрести жилье, но и создать комфортные условия для жизни.
Вложив усилия в анализ ситуации и поддержание хороших отношений с окружающими, вы обеспечите себе спокойствие и комфорт в новом доме. Помните, что сделка с недвижимостью — это не только юридическое, но и эмоциональное вложение, и ваше отношение к процессу может значительно повлиять на его исход.

Нововведения, которые введены Федеральным законом от 12.07.2024 №176-ФЗ и касаются налогообложения доходов от продажи недвижимости с 1 января 2025 года.
Ставка НДФЛ при продаже недвижимости зависит от размера полученной прибыли:

• Если прибыль составила до 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ при продаже жилья составит 13%.
• Если полученная прибыль свыше 2,4 млн рублей, НДФЛ составит: 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.

Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей.
Минимальный срок владения недвижимостью в 2025 году не изменился: пять лет по общему правилу, но в некоторых случаях он сокращается до трёх лет.
Декларацию при продаже недвижимости, совершённой с 1 января 2025 года, нужно будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026-го.

С 2025 года распространяется многоступенчатая шкала налога на доходы физлиц (НДФЛ) 13–22%. Декларация по этой шкале будет заполняться уже в 2026 году.
Для заполнения декларации 3-НДФЛ потребуются различные документы в зависимости от типа доходов и вычетов. Примерный список документов, которые могут понадобиться:

• Общие документы: паспорт гражданина России, ИНН, справка 2-НДФЛ.
• Документы для подтверждения доходов: договоры купли-продажи или договор аренды имущества, квитанции и чеки, подтверждающие оплату и другие.
• Документы для получения налоговых вычетов: договор купли-продажи недвижимости, кредитный договор (если жильё куплено в ипотеку). Некоторые вычеты предоставляются в упрощенной форме.
• Дополнительные документы: в некоторых случаях налоговая инспекция может запросить справки и прочие подтверждающие документы.

Как правило, основные сведения о доходах и личных данных уже отражены в личном кабинете налогоплательщика. Декларацию можно подать лично, отправить почтой или через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности.

Как снять ограничение на квартиру?

Снятие запретов может быть двух видов:
Односторонний - это когда собственник квартиры гасит ипотеку или другие задолженности, заказывает справку о погашении и обращается в Росреестр, через МФЦ или Онлайн.
Двухсторонний - держатель залога и собственник вместе подают заявление в Росреестр, приложив к нему справку о погашении ипотеки.
Еще понадобятся другие документы:

• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРН на недвижимость;
• ипотечный договор и закладная.

Обычно запись о залоге гасится в течение трех рабочих дней. Затем собственник получит новую выписку из ЕГРН, где будет указано, что по квартире нет запретов на регистрационные действия.

Посмотреть - Чек-лист оценки обременений (ограничений) на объект недвижимости

Полезные ссылки:
Сервер органов государственной власти Российской Федерации - http://www.gov.ru/
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии - https://kadastr.ru/
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - https://rosreestr.gov.ru 8 (800) 100-34-34
Госуслуги - https://www.gosuslugi.ru/
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации - https://mcx.gov.ru/
Федеральная налоговая служба - https://www.nalog.gov.ru
Федеральная нотариальная палата https://notariat.ru
Петербургский международный экономический форум - https://forumspb.com
Восточный экономический форум - https://forumvostok.ru
Торгово-промышленная палата Российской Федерации - https://www.tpprf.ru